物流施設の賃貸マーケットに関する調査

定期的に発表されている、物流施設に関する調査レポートの要約です。

2020年

  • 7月

    • 1.需給動向
       2020年7月時点の物流施設の空室率は、東京圏が0.4%、関西圏が3.0%であった。
       
       前回調査(2020年4月)から東京圏は0.5ポイントの低下、関西圏は1.0ポイントの上昇。


       東京圏の空室率は、2008年7月からの調査開始以降の最低水準を2四半期連続で更新した。今期(20 年5 月~7 月)の新規供給は39.0万㎡に対し、新規需要が48.8万㎡となり、5四半期連続で新規需要が新規供給を上回った。
       コロナ禍での新しい生活様式や巣ごもり消費によってEコマースの業容拡大は顕著である。他方、荷主業界にはコロナ禍で厳しい業績に陥っているところも多いが、現時点では解約の動きはあまり拡がっていない 。Eコマースは主に賃貸市況へプラス面が色濃く出る一方、マイナス面は限定的であることから、当面は良好な賃貸市況が続く見通しである。


       関西圏の今期(20年5月~7月)の新規供給と新規需要は過去2 番目に高い水準であったが、最も高かったのは3 年近く前の2017年8月~10月で、新規供給は68.8万㎡、新規需要は48.8万㎡であった。当時の空室率は13.0%で、需給バランスが最も悪化した時期と重なる。今期は大量供給であったが、内陸部だけでなく臨海部でも需給バランスは逼迫しつつあり、関西圏の賃貸市況は3年前と様変わりしている。



      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,400円/坪、関西圏が3,990円/坪。
       
       前回調査から東京圏は横ばい、関西圏は140円/坪(プラス3.6%)の上昇。


       東京圏は臨海部の需給バランスが逼迫するなか、内陸部への引き合いも堅調で、埼玉県に限定した募集賃料は4,070円坪となり、2009年7月以来11年ぶりに4千円を上回った。


       関西圏の賃貸市況は良好で、募集賃料は2008年7月の調査開始以降で最も高い水準に達した 。

       



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏452棟 関西圏127棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



      出典
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  • 4月
    • ※今回のレポートは、2020年2月から4月の需給データを基にして5月29日に発表されたものである。改正新型インフルエンザ等特別措置法に基づく緊急事態宣言が全都道府県で解除されたのが5月25日であった。


      1.需給動向
       2020年4月時点の物流施設の空室率は、東京圏が0.9%、関西圏が2.0%であった。
       
       前回調査(2020年1月)から東京圏は1ポイントの低下、関西圏は0.8ポイントの低下。


       東京圏の空室率は2008年7月からの調査開始以降で最も低い水準となった。今期(2020年2月~4月)の新規需要は101.1万㎡と高水準で、2 四半期前の107.5万㎡に次ぐ過去2番目の新規需要となった。
       
      本調査は大規模物件が対象で、物流拠点の整備計画は短期ではなく中長期で計画され、数ヶ月から1年ほど前にすでに意思決定されているものがメインである。したがって、今期の需給改善はコロナ禍による需要増ではなく、従来から続く堅調な需要がこの情勢下でも、当初の見込み通りに顕在化していると判断している 。


       関西圏の需給バランスはこの2 年間で緩和局面から逼迫局面へと急速に移行している。
      6月末の大型物件の竣工により空室率が一時的に上昇することが見込まれるが、大勢に大きな影響はなく、今後も安定した需給環境が続く見通しである。



      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,400円/坪、関西圏が3,850円/坪。
       
       前回調査から東京圏は30円/坪(プラス0.7%)の上昇、関西圏は130円/坪(プラス3.5%)の上昇。


       東京圏の募集賃料の上昇は3四半期連続 で、特に外環道周辺など東京都心近郊の募集賃料が上向いている 。


       関西圏の募集賃料は需給改善を背景に上向いており 、この2年間で15%近く上昇している。

       



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏443棟 関西圏123棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 1月
    • ※今回のレポートは、2019年11月から2020年1月の需給データを基にして2月28日に発表されたものである。参考に、新型コロナウィルスに関する記事が日本経済新聞(朝刊)の一面になったのは1月24日であった。

      1.需給動向
       2020年1月時点の物流施設の空室率は、東京圏が1.9%、関西圏が2.8%であった。
       
       前回調査(2019年10月)から東京圏は0.7ポイントの低下、関西圏は0.4ポイントの低下。


      東京圏の今期(2019年11月~2020年1月)は新規供給が24.7 万㎡と前期の約4分の1と少なく、需給改善がさらに進み、空室率は2015年10月の1.9%から約4年ぶりに2%を下回った。
       物流施設の開発は巨大化しているが、2020年中に竣工する開発計画に限れば、延床面積で20万㎡を上回るような超巨大な開発計画はない。マルチテナント型物流施設のプレリーシングも順調であることから、当面は需給悪化に陥る懸念は小さい。


       関西圏では2017年10月からの2 年以上にわたり需給改善が続いている。また、今期は新規供給が10.8 万㎡に対し、新規需要は堅調で13.2 万㎡となり、さらなる需給改善に繋がった。
       2020年上半期に竣工する物件は入居テナントが確定したBTS型物流施設が大半であることから、空室率はさらに低下する見込みである 。6月末に延床面積が40万㎡近い物件が竣工を控えるため、その段階では一時的な空室率な上昇が見込まれるが、全般的な需給環境は安定的に推移することが見込まれる。



      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,370円/坪、関西圏が3,720円/坪。
       
       前回調査(2019年10月)から東京圏は90円/坪(プラス2.1%)の上昇、関西圏は160円/坪(プラス4.5%)の大幅な上昇。


       東京圏の募集賃料の上昇は2四半期連続で上昇機運が高まっている。神奈川県に限定した募集賃料では2008年7月の調査開始以降で最も高い4,800円/坪となった 。


       関西圏の募集賃料は2017年7月の3,310円坪を底に上昇トレンド が持続している 。

       



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏430棟 関西圏119棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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令和元年(平成31年)

  • 10月
    • 1.需給動向
       平成31年10月時点の物流施設の空室率は、東京圏が2.6%、関西圏が3.2%であった。
       
       前回調査(平成31年7月)から東京圏は0.7ポイントの低下、関西圏は1.1ポイントの低下。

       今期(平成31年8月~10月)は新規供給が96.6万㎡で100万㎡に迫る勢いであったが、新規需要はそれを上回る107.5万㎡となり調査開始以来で最大となった。
       東京圏における平成31年の新規供給は 約245万㎡で過去最大となる が、この1年間は需給改善が続いた。来年の新規供給は約220万㎡の見通しで今年を若干下回る水準となるため、よほどの景気悪化に見舞われない限り需給悪化に陥らないだろう 。再来年の新規供給は300万㎡を上回る勢いで過去最大を更新することは確実であるが、大量供給を懸念する意見はあまり聞かれず、市場関係者の多くは順調な市場拡大を想定している。

       関西圏の空室率は平成29年10月から2年にわたって低下傾向が続き、需給環境は「安定」から「やや逼迫」したステージに向かっている。
       今年の新規供給は約35万㎡で、昨年の約4割に留まったこともあり、需給改善が進んだ。来年は超大型物件の竣工が6月に控えるため、一時的に空室率が上向きそうだが、関西圏全体の需給環境に混乱はなく安定的な推移が見込まれる。



      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,280円/坪、関西圏が3,560円/坪。
       
       前回調査(平成31年7月)から東京圏は160円/坪(プラス3.9%)の上昇、関西圏は60 円/坪(マイナス1.7%)の下落。

       東京都心近郊の東京外環自動車道が横断する埼玉県南部や千葉県西部、臨海部では需給バランスが特に逼迫しており、開発物件における募集賃料の設定も従来の賃料相場から大幅に見直すケースが増えている。 また、東京都心から少し離れた国道16号線周辺でも楽観的な賃料見通しの意見が増えている。東京圏では良好な需給環境を背景に、当面は堅調な賃料動向が見込まれる。

       関西圏では平成29年7月から2年にわたって募集賃料が上向いていたが、今期でその上昇傾向は一段落した。需給環境は内陸部だけでなく、臨海部でも好転しており、実勢の賃料相場は堅調に推移している 。今後も安定した需給環境を背景に安定した賃料水準が続く見通しである。

       



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏424棟 関西圏116棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 7月
    • 1.需給動向
       平成31年7月時点の物流施設の空室率は、東京圏が3.4%、関西圏が4.3%であった。
       
       前回調査(平成31年4月)から東京圏は0.6ポイントの低下、関西圏は0.9ポイントの低下。

       今期(平成31年5月~7月)は新規供給が59.3万㎡で前期と概ね同水準であったが、新規需要が堅調で68.8万㎡に達し、需給改善となった。
       東京都心近郊では物流ニーズが特に堅調で、大規模なマルチテナント型物流施設でも竣工前に満床に至ることが増えている。また、開発用地の入札でも価格が高騰しており、近隣の公示価格や路線価から3倍近い値付けとなるケースもみられるなど、不動産価格はややヒートアップしている。

       関西圏の空室率は、平成29年10月の13.0%から7四半期連続の低下である。
       関西圏では平成31年下半期の竣工物件は、入居テナントが確定したBTS型が大半であることから、空室率はさらに低下する見込みである。



      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,120円/坪、関西圏が3,620円/坪。
       
       前回調査(平成31年4月)から東京圏は40円/坪(マイナス1.0%)の下落、関西圏は90 円/坪(プラス2.5%)の上昇で、10年ぶりに3,600円/坪を上回った。

       東京圏の募集賃料は平成30年4月の4,300円/坪をピークに緩やかに下落している。これは募集賃料の集計対象に、賃料単価が低い内陸部の物件が占める割合が増えているためである。なお、東京都に限定した募集賃料では平成20年7月の調査開始以降で初めて7,000円/坪を上回るなど、都心近郊の賃料水準は堅調に推移している。

        関西圏では平成30年下半期より募集賃料は上向いており、今期は平成21年7月以来、10年ぶりに3,600円坪を上回った。

       



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏403棟 関西圏112棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 4月
    • 1.需給動向
       平成31年4月時点の物流施設の空室率は、東京圏が4.0%、関西圏が5.2%であった。
       
       前回調査(平成31年1月)から東京圏は0.7ポイントの上昇、関西圏は1.9ポイントの低下。

       東京圏の今期(平成31年2月~4月)は新規供給が 61.0 万㎡と高水準になったが、新規需要は47.0万㎡に留まったため、需給バランスはやや緩和した。
       周知の通り、米中摩擦の影響で景況感に陰りがみえ、物流分野では国際航空貨物の動きが鈍くなっている。したがって、戦後最長の好景気による物流ニーズの拡大は、これからはあまり期待できないだろう。他方、昨今の堅調な物流ニーズは、E コマースの浸透、少子高齢化による人手不足、物流自動化への対応など構造的な要因の影響が大きく、旧来型の倉庫ではニーズの受け皿にはならない。したがって、大都市圏の高機能型物流施設に限れば、これからも底堅いニーズが続くと判断している。

       関西圏の空室率の低下は6四半期連続で、賃貸市況の改善が顕著である。
       今年の新規供給は約35万㎡と昨年の半分以下に留まるため、当面は需給改善が続く見通しである。



      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,160円/坪、関西圏が3,530円/坪。
       
       前回調査(平成31年1月)から東京圏は20円/坪(マイナス0.5%)の下落、関西圏は70 円/坪(プラス2.0%)の上昇で、3年半ぶりに3,500円/坪を上回った。

       東京圏の募集賃料は平成29年4月の4,300円/坪をピークに緩やかに下落する一方、募集賃料のサンプル数も減っている。特に、募集賃料が高い臨海部でのサンプル数の減少が顕著である。したがって、募集賃料の下落は、賃料単価が低い募集物件が賃貸市場に残っているためと考えられる。

       関西圏では平成28年下半期からの大量供給で、臨海部を中心に需給バランスが悪化し、募集賃料も下落した。その後は需給改善が顕著で平成29年下半期から募集賃料も徐々に上向き、今期は平成27年10月以来、3年半ぶりに 3,500 円/坪を上回った。

       



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏391棟 関西圏107棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 1月
    • 1.需給動向
       平成31年1月時点の物流施設の空室率は、東京圏が3.3%、関西圏が7.1%であった。
       
       前回調査(平成30年10月)から東京圏は2.0ポイントの低下、関西圏は2.5ポイントの低下。

       東京圏の今期(平成30年11月~平成31年1月)は新規供給が 34.1 万㎡に対し、新規需要はその2倍近い64.8万㎡となり、需給改善が鮮明になった。
       物流セクターは、堅調なニーズが新たな開発を促す好循環が持続している。周知の通り、今年年は過去最大の新規供給となるため今後の空室率は上昇に向かうが、そのスピードは緩やかで需給悪化に陥る懸念は小さいと判断している。

       関西圏の空室率の低下は5四半期連続で、1年以上にわたり需給改善が進んでいる。
       関西圏では平成29年から30年にかけて空室率が高止まりしていたため、新規開発は抑制され、今年の新規供給は約35万㎡と昨年の半分以下にまで減少する見込みである。関西圏では賃貸市況の改善がさらに進むことが期待できる。



      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,180円/坪、関西圏が3,460円/坪。
       
       前回調査(平成30年10月)から東京圏は40円/坪(マイナス0.9%)の下落、関西圏は横ばい。

       東京圏の臨海部での賃料動向は総じて堅調で、供給過剰の懸念があった圏央道周辺でも賃料動向は落ち着いていることから、東京圏全体の募集賃料では、大きな変化はみられない。

       関西圏では需給改善が続いており、臨海部を含め賃貸市況は落ち着きを取り戻しつつある。当面は安定した賃料動向が続く見通しである。

       



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏378棟 関西圏106棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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平成30年

  • 10月
    • 1.需給動向
       平成30年10月時点の物流施設の空室率は、東京圏が5.3%、関西圏が9.6%であった。
       
       前回調査(平成30年7月)から東京圏は0.4ポイントの上昇、関西圏は1年9ヶ月ぶりに10%を下回った。

      ※本調査では定期的なデータ見直しを実施しています。

       東京圏の今期(平成30年8月~10月)の新規供給は68.1万㎡に対し、新規需要が58.9万㎡となり、若干の需給緩和となった。
       周知の通り、東京圏では新規開発が盛んで平成30年の新規供給は200万㎡を上回る。また、来年は260万㎡前後となり過去最大を更新することは確実で、そのうち内陸部が約180万㎡で3分の2を占める。足下の賃貸マーケットは総じて安定的だが、今後は地域間格差が拡大し、内陸部の一部地域は苦戦するケースも考えられる。なお、来年から再来年にかけて東京圏全体の空室率は上昇するが、堅調な物流ニーズを考慮すると、その上昇スピードは緩やかになると予測している。

       関西圏の空室率の低下は4四半期連続で、緩やかだが確実に需給均衡に向かっている。
       関西圏の来年の新規供給は約30万㎡で平成30年の約84万㎡と比較すると4割弱の水準に留まることから、来年にかけて空室率は一層低下する見通しである。なお、再来年3月に延床面積38.8万㎡の物件の竣工が控えることから、一時的な空室率の上昇が見込まれる。



      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,220円/坪、関西圏が3,460円/坪。
       
       前回調査(平成30年7月)から東京圏は40円/坪(マイナス0.9%)の微減、関西圏は60円/坪(プラス1.8%)の上昇。

       東京圏全体の募集賃料は目立った変化はなく落ち着いた推移である。なお、地域別の賃料動向としては、東京都や神奈川県の主要物流エリアは総じて堅調であるのに対し、茨城県、埼玉県および千葉県の一部で苦戦するエリアもみられる。

       関西圏での募集賃料は堅調で、平成29年7月の3,310円/坪を底に緩やかな上昇基調が続いている。苦戦が続いた臨海部でも稼働率が上向く物件が増え、賃料相場も最悪期を脱しつつある。

       



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏372棟 関西圏103棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 7月
    • 1.需給動向
       平成30年7月時点の物流施設の空室率は、東京圏が4.8%、関西圏が11.6%であった。
       
       前回調査(平成30年4月)から東京圏は0.1ポイントの上昇、関西圏は0.7ポイントの低下。

       東京圏の今期(平成30 年 5 月~7 月)の新規供給は 43.9 万㎡に対し、新規需要が 40.8 万㎡で、概ね均衡した需給バランスとなった。
       東京圏では平成30年の新規供給は約 210 万㎡で過去最大の見通しで、来年は平成30年を上回る 280 万㎡近い水準まで拡大する勢いがある。物流ニーズが堅調であるが、それを上回る開発ボリュームで、空室率は緩やかに上昇に向かうと予測している。

       関西圏では今期(平成30年5 月~7 月)の新規供給はなかったが、新規需要が 3.7 万㎡となり、3 四半期連続での需給改善となった。
       関西圏では臨海部の賃貸市況に注目が集まりやすいが、空室物件の稼働率は緩やかだが確実に上向いている。本格的な回復にはもうしばらく時間がかかりそうだが、以前のような悲観論一色の賃貸市場ではなくなりつつある。


      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,260円/坪、関西圏が3,400円/坪。
       
       前回調査(平成30年4月)から東京圏は40円/坪(マイナス0.9%)の微減、関西圏は50円/坪(プラス1.5%)の上昇。

       東京圏では、この数年間で賃料が割高な臨海部の募集物件が減少する一方、内陸部の募集物件数はあまり変わっていない。募集賃料(中央値)の上昇は緩やかペースに留まっているが、実勢の賃料相場は臨海部を中心に堅調である。

       関西圏では、内陸部の賃料相場は安定した需給環境を背景に底堅い推移であるが、臨海部では賃貸市況の本格的な回復に時間がかかり、もうしばらくは低位安定した賃料動向が続きそうだ。

       



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏359棟 関西圏96棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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      a:9823 t:1 y:0

  • 4月
    • 1.需給動向
       平成30年4月時点の物流施設の空室率は、東京圏が4.7%、関西圏が12.3%であった。
       
       前回調査(平成30年1月)から東京圏は0.7ポイントの上昇、関西圏は0.5ポイントの低下。

       東京圏の今期(平成30 年 2 月~4 月)の新規供給は 75.8 万㎡で過去最大を更新したが、需要サイドも堅調で安定した需給バランスとなった。
       周知の通り、東京外環自動車道(三郷南 IC~高谷 JCT)は 平成30 年 6 月 2 日に開通し、4 つの放射道路(東関東道、常磐道、東北道、関越道)と接続する。アンケート調査
      では当道路が物流施設開発に最も影響のある道路整備計画となっており、臨海部の千葉県市川市や船橋市だけでなく、内陸部の埼玉県三郷市や千葉県松戸市でも新規開発が増えている。また、国土交通省による平成 30 年度道路関係予算概要をみると、圏央道や外環道などの環状道路の整備に加え、民間施設直結スマートインターチェンジの整備などの施策もある。道路整備計画と物流施設の開発は密接に繋がっており、特に東京圏においてその傾向が顕著である。

       関西圏では今期(平成30 年 2 月~4 月)の新規供給は 37.6 万㎡に対し新規需要は 35.5 万㎡となり、2 四半期連続で概ね均衡した需給バランスとなった。
       内陸部では総じてリーシングが順調に進んでおり、安定した需給環境となっている。また、新名神高速道路の開通により、交通の分散による渋滞の減少、所要時間の短縮の効果がみられ、新名神高速道路周辺の開発を更に促しそうだ。他方、臨海部では空室消化のスピードは依然として緩やかであるが、一部の物件では順調にリーシングが進むケースもでてきて
      おり、物件間の格差が拡大する傾向もみられる。


      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,300円/坪、関西圏が3,350円/坪。
       
       前回調査(平成30年1月)から東京圏は100円/坪(プラス2.4%)の上昇、関西圏は横ばい。

       東京圏の募集賃料は緩やかに上向いているが、特に、市場競争力のある賃料設定の高い物件が募集賃料を引き上げていることがうかがえる。

       この 1 年間の関西圏の募集賃料は 3,300 円/坪強で概ね安定的に推移している。内陸部の賃料相場は安定した需給環境を背景に底堅く推移する一方、臨海部では平成29年以降の大量供給により、需給バランスは緩和基調が続いており、現時点では反転の兆しはあまりみられない。

       



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏350棟 関西圏96棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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      a:9823 t:1 y:0

  • 1月
    • 1.需給動向
       平成30年1月時点の物流施設の空室率は、東京圏が4.0%、関西圏が12.8%であった。
       
       前回調査(平成29年10月)から東京圏は1.2ポイントの低下、関西圏は0.1ポイントの低下。

       東京圏の今期(平成29年11月~平成30年1月)の新規供給は30.0万㎡に対し、新規需要が46.3万㎡で前期の19.9万㎡から2倍強と大幅に増加したことが需給改善に繋がった。
       東京圏では平成30年に約240万㎡の新規供給が見込まれ、うち埼玉県が約70万㎡、千葉県が約100万㎡となり両県で約7割を占めている。東京圏では堅調な需要が続いているが、内陸部を中心に需要を上回る供給となる見通しで、今後の空室率は緩やかに上昇に向かうと考えられる。

       関西圏では今期(平成29年11月~平成30年1月)の新規供給は7.5万㎡で、前期の68.8万㎡から大幅に減少したが、新規需要も7.5万㎡と低い水準に留まったため、空室率は高止まりしている。
       内陸部では総じてリーシングが順調で、安定した需給環境が続く見通しである。堅調なニーズを背景に、新名神高速道路や第二京阪道路周辺では複数の区画整理や産業団地の造成も行われており、今後も新規開発が増えそうだ。他方、湾岸部では空室消化のスピードは緩やかで、平成30年もマルチテナント型物流施設の竣工が相次ぐことから、当面は需給緩和局面が続くと考えられる。


      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,200円/坪、関西圏が3,350円/坪。
       
       前回調査(平成29年10月)から東京圏・関西圏共に横ばい。

       東京圏全体では募集賃料の動向は安定しているが、地域間格差は拡大傾向にある。

       関西圏の募集賃料は平成28年10月の3,470円/坪をピークに下落しはじめ、平成29年4月以降は3,300円/坪強で概ね横ばいである。
       既述の通り、内陸部はリーシングも比較的順調で、賃料相場も落ち着いている。他方、湾岸部では物件毎の格差が拡大傾向にあり、競合物件との差別化が難しいケースでは賃料水準は弱含みである。



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏337棟 関西圏91棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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      a:9823 t:1 y:0


平成29年

  • 10月
    • 1.需給動向
       平成29年10月時点の物流施設の空室率は、東京圏が5.2%、関西圏が12.9%であった。
       
       前回調査(平成29年7月)から東京圏は0.3ポイントの上昇、関西圏は2.5ポイントの上昇。

       東京圏の今期(平成29年8月~10月)の新規供給は25.3万㎡に対し新規需要は19.9万㎡で、概ね安定した需給環境である。
       平成28年1月以降の東京圏の需給動向は概ね安定的に推移してきたが、平成30年は250万㎡前後の大量供給が見込まれており、過去最大であった平成28年の約180万㎡を大きく上回ることから供給過剰に陥る懸念は強い。他方、各機関から発表される日本経済の見通しは上方修正されるケースが増え、物流分野でも国際航空貨物の増加基調が鮮明になり、国内の荷動きも復調している。東京圏では大量供給による需給バランスの緩和は避けがたいが、堅調なニーズを背景に空室率の上昇ペースは緩やかになると予測している。

       関西圏では今期(平成29年8月~10月)において超大型クラスの物流施設の新規稼働が相次ぎ、新規供給は過去最大の68.8万㎡に達したが、新規需要も48.8万㎡と堅調で、空室率の上昇は小幅に留まった。
       関西圏では湾岸・内陸とも新規開発が盛んであるが、内陸部ではプレリーシングが順調な案件が多く、今後も安定した需給環境となる見通しである。他方、湾岸部では空室消化に時間を要しており、今後も開発物件が相次ぐことから需給緩和が長引くことが懸念される。



      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,200円/坪、関西圏が3,350円/坪。
       
       前回調査(平成29年7月)から東京圏は80円/坪(マイナス1.9%)の下落、関西圏は40円/坪(プラス1.2%)の上昇。

       東京圏の募集賃料は平成28年7月より4四半期連続で上昇していたが、今期で下落に転じた。平成30年以降は需給緩和局面に移行することが見込まれるため、東京圏全体の募集賃料は上値が重い展開が続くことが予想される。

       関西圏の募集賃料は3四半期連続で下落していたが、今期で僅かに反転した。内陸部は安定した需給環境で賃料相場も落ち着いている。他方、湾岸部では物件毎の格差が拡大傾向で、雇用面で優位性があるなど市場競争力の高い物件では賃料水準は落ち着いているが、競合物件との差別化が難しい物件では賃料水準は弱含みである。



      3.定期的なデータの見直し
       この需給データは、毎年10月時点のデータ更新時に集中的にデータの再点検を行い、過去データを含めて修正している。本調査でも定期的なデータ見直しを実施している。なお、主な修正理由は以下の通りである。
      ☆物件所有者の変更
      既存物件の所有者変更に起因する個別物件の追加または削除。なお、調査方法は不動産登記情報の確認とする。具体的な例としては、以下が挙げられる。
      ・セールアンドリースバックによって自社物件が賃貸物件となったため、新たに集計対象に追加
      ・入居テナントが賃貸物件の所有権を取得し自社所有としたため、対象物件を集計対象から削除

      ☆賃貸可能面積の見直し
      賃貸可能面積は各社開示情報または不動産登記情報に基づいている。各社の開示情報に変更があった場合、過去に遡って修正する。

      ☆空室発生(消化)時期の見直し
      テナントの入退去時期は主に実地調査で判別しているが、ヒアリング等で入退去時期が異なることが判明した場合、過去に遡って修正する。



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏324棟 関西圏83棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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      a:9823 t:1 y:0

  • 7月
    • 1.需給動向
       平成29年7月時点の物流施設の空室率は、東京圏が4.8%、関西圏が10.4%であった。
       
       前回調査(平成29年4月)から東京圏は横ばい、関西圏は1.3ポイントの低下。

       東京圏の空室率は平成28年1月から1年半にわたって5%前後で推移している。また、今期(平成29年5月~7月)の新規供給は29.1万㎡に対し、新規需要は26.7万㎡で、概ね均衡した需給バランスであった。
       平成29年下半期における竣工予定物件はBTS型が多く、マルチテナント型もリーシングが順調であることから平成29年中は安定した需給環境が続きそうだ。他方、平成30年は約270万㎡の大量供給が見込まれており、過去最大の新規供給であった平成28年(約180万㎡)の1.5倍のボリュームとなることから、平成30年以降は空室率が上昇に向かう見通しである。

       関西圏の今期(平成29年5月~7月)の新規供給は13.4万㎡に対して新規需要は17.8万㎡となり、1年半ぶりの需給改善となった。
       関西圏でも大手ネット通販による大規模拠点の開設がみられるなど需要自体は底堅いが、それを大きく上回る新規供給が見込まれている。そのため、今期における需給改善は一時的で、平成29年下半期以降の空室率は再び上昇に向かう見通しである。また、ディベロッパーによる物流施設の開発だけでなく、物流施設の用地供給に繋がる土地区画整理事業も多い。そのため、物流施設の新規供給が収束しはじめる時期は不明で、現段階で需給バランスが改善に向かう時期も予測することは難しい。



      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,280円/坪、関西圏が3,310円/坪。
       
       前回調査(平成29年4月)から東京圏は20円/坪(プラス0.5%)の上昇、関西圏は40円/坪(マイナス1.2%)の下落。

       東京圏全体の募集賃料は4四半期連続の上昇であるが、地域や物件によって市場競争力の格差が開きつつある。

       関西圏の募集賃料は3四半期連続の下落となり、特に湾岸地区で賃料水準が弱含みである。



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏324棟 関西圏83棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 4月
    • 1.需給動向
       平成29年4月時点の物流施設の空室率は、東京圏が4.8%、関西圏が11.7%であった。
       
       前回調査(平成29年1月)から東京圏は0.1ポイント低下、関西圏は5.8ポイント上昇の大幅な上昇。

       東京圏の今期(平成29年2月~4月)の新規供給は新規供給は22.9万㎡に対し、新規需要は23.5万㎡で、2四半期連続で新規需要が新規供給を上回り、需給バランスは緩やかに改善している。
       圏央道の周辺地域では数多くの土地区画整理事業が進んでおり、事業地内でディベロッパーが開発用地を入手する動きも広がっている。また、東京外環自動車道や国道16号線の周辺地域でも開発プロジェクトが増えており、東京圏では内陸部を中心に今後も開発ラッシュが続く見通しである。

       関西圏の今期(平成29年2月~4月)の新規供給は38.3万㎡で過去最大を更新する一方、新規需要は11.7万㎡に留まった。
       今後の短期的な見通しとしては、翌期(平成29年7月)に組み込まれる平成29年4月~7月の竣工物件は、BTS型プロジェクトが多く、マルチテナント型物流施設のプレリーシングも比較的順調に進んでいることから、空室率は一時的に低下する見込みである。その後は平成29年末にかけて超大型のマルチテナント型物流施設の竣工が控えており、空室率は再び上昇に向かう見通しである。



      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,260円/坪、関西圏が3,350円/坪。
       
       前回調査(平成29年1月)から東京圏は90円/坪(プラス2.2%)の上昇、関西圏は100円/坪(マイナス2.6%)の下落。

       東京圏の募集賃料は4,260円/坪で、前期の4,170円/坪から90円/坪(プラス2.2%)の上昇となった。東京圏の募集賃料は3四半期連続の上昇である。
       平成29年2月に圏央道「境古河IC~つくば中央IC」が開通し、東名高速道路から東関東自動車道に至る6つの放射道路が圏央道によって接続された。圏央道周辺およびその以北の物流施設は割安な賃料設定でテナントを吸引するといわれ、旺盛な新規開発は東京圏全体の賃料水準を押し下げることが懸念されたが、上述の通り東京圏全体の募集賃料は堅調である。圏央道を含む環状線の整備が物流効率を高め、利便性が向上した東京圏で底堅い需要が顕在化するという好循環が続いている。

       関西圏の募集賃料は3,350円/坪で、前期の3,450円/坪から100円/坪(マイナス2.9%)の下落である。
       関西圏では過去最大の新規供給から需給バランスは緩和傾向で、募集賃料も弱含みである。なお、関西圏でも労働力が確保しやすいなど、その他物件と差別化が可能な物件では底堅い需要が期待でき、賃料水準も安定的に推移すると考えられる。


      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏319棟 関西圏80棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 1月
    • 1.需給動向
       平成29年1月時点の物流施設の空室率は、東京圏が4.9%、関西圏が5.9%であった。
       
       前回調査(平成28年10月)から東京圏は0.1ポイント低下、関西圏は1.4ポイント上昇。

       東京圏の今期(平成28年11月~29年1月)の新規供給は17.7万㎡に対し、新規需要は18.4万㎡で、概ね均衡した需給バランスとなった。28年上半期に竣工した物件で稼働率の上昇が相次ぐなど、引き続き底堅い需要が確認され、比較的安定した需給環境となった。

       関西圏の今期(平成28年11月~29年1月)の新規供給は11.1万㎡となり前期の32.9万㎡から大幅に減少したが、新規需要も4.9万㎡と伸び悩んだ。そのため関西圏の空室率は3四半期連続の上昇となり、需給緩和が更に進んでいる。


      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,170円/坪、関西圏が3,450円/坪。
       
       前回調査(平成28年10月)から東京圏は30円/坪(プラス0.7%)の上昇、関西圏は20円/坪(マイナス0.6%)の下落。

       東京圏の募集賃料は4,170円/坪で、前期の4,140円/坪から30円/坪(プラス0.7%)の僅かな上昇となった。リーシング期間が長期化している一部の物件では募集賃料を引き下げる動きがみられるが、全般的な賃料動向は安定的に推移している。この数年は堅調な需要に加え、建設コストの高まりもあって、物流施設の賃料水準は緩やかに上向いていたが、今後は開発計画が相次ぐことを考慮すると、更なる上昇は期待しづらい。他方、物流業界は人手不足が深刻であるため、雇用確保の面で優位性がある物件に関しては、今後も十分な引き合いは期待できる。物件による市場競争力の格差は拡大傾向にある。

       関西圏の募集賃料は3,450円/坪で、前期の3,470円/坪から20円/坪(マイナス0.6%)の下落となった。周知のとおり、関西圏では大量供給時期に突入し、空室率も上昇し始めている。今後も需給緩和が更に進み、関西圏全体の賃料動向は弱含みで推移する見通しである。なお、関西圏でも労働力が確保しやすいなど、その他物件と差別化が可能な物件では底堅い引き合いが期待でき、今後の賃料動向は物件間の格差が拡大すると考えられる。


      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏312棟 関西圏74棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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平成28年

  • 10月
    • 1.需給動向
       平成28年10月時点の物流施設の空室率は、東京圏が5.0%、関西圏が4.5%であった。
       
       前回調査(平成28年7月)から東京圏は0.5ポイント上昇、関西圏は0.9ポイント上昇。

       東京圏の今期(平成年8月~10月)の新規供給は40.6万㎡に対し、新規需要は31.9万㎡に留まったため、3四半期ぶりの需給緩和となった。大幅に増加する開発動向から、先行きの需給緩和を懸念する声が強まっているものの、ディベロッパーによる開発スピードはあまりスローダウンしておらず、今後も超大型クラスの開発発表が相次ぎそうだ。

       関西圏の今期(平成28年8月~10月)の新規供給は32.9万㎡で、2四半期連続で過去最大を更新した。また、新規需要も調査開始以来で最大の28.4万㎡となり、需給両面で活発な賃貸マーケットとなった。


      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,140円/坪、関西圏が3,470円/坪。
       
       前回調査(平成28年7月)から東京圏は140円/坪(プラス3.5%)の上昇、関西圏は80円/坪(プラス2.4%)の上昇。

       東京圏の募集賃料は4,140円/坪で、前期の4,000円/坪から140円/坪(プラス3.5%)の上昇となった。平成26年7月以降は4,000円/坪前後で推移しているが、今期で上昇に転じた。一般的に募集賃料は成約ベースの賃料に比べて遅効性がある。昨年より実勢の賃料は上向いていたが、その影響が募集賃料に及んだと考えられる。なお、成約ベースの賃料相場は既に上値が重くなっている。

       関西圏の募集賃料は3,470円/坪で、前期の3,390円/坪から80円/坪(プラス2.4%)の上昇となった。平成27年7月の3,560円/坪をピークに下落基調が続いていたが、今期でやや反転した。周知のとおり、関西圏では大量供給時期に突入しており、先行き数年の需給バランスは緩和基調で、関西圏全体の募集賃料は軟調な推移となる見通しである。一方、大阪府の内陸部など従前は物流用地の入手が難しいと言われていた地域での開発計画もあり、堅調なニーズが期待できそうなプロジェクトも多い。関西圏の今後の賃料動向は地域(または物件)間の格差が拡大しそうだ。


      ※定期的なデータ見直し
      需給データは、毎年10月時点のデータ更新時に集中的にデータの再点検を行い、過去データを含めて修正している。本調査でも定期的なデータ見直しを実施している。なお、主な修正理由は以下の通り。

      • 物件所有者の変更
      • 賃貸可能面積の見直し
      • 空室発生(消化)時期の見直し




        ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
        ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
        ・調査棟数(需給データ):東京圏306棟 関西圏73棟
        ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
        ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 7月
    • 1.需給動向
       平成28年7月時点の物流施設の空室率は、東京圏が4.4%、関西圏が3.6%であった。
       
       前回調査(平成28年4月)から東京圏は0.2ポイント低下、関西圏は2.2ポイント上昇。

       東京圏の今期(平成28年5月~7月)は新たに9棟が竣工し新規供給は47.3万㎡と比較的高い水準となり、新規需要も堅調で新規供給を若干上回る48.1万㎡となった。また、今期はテナントが確定しているBTS型物流施設の竣工が多かったことに加え、複数のマルチテナント型物流施設で
      稼働率が向上したことで、2四半期連続での需給改善となった。

       関西圏の今期(平成28年5月~7月)の新規供給は21.9万㎡で、平成20年7月の調査開始以来で最大となった。また、新規需要は14.1万㎡で、新規供給の6割強の水準に留まったため、需給バランスの緩和に繋がった。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,000円/坪、関西圏が3,390円/坪。
       
       前回調査(平成28年4月)からは東京圏・関西圏共に横ばい。

       東京圏の募集賃料は4,000円/坪で、前期から横ばいとなった。平成25年1月の3,800円/坪を底に募集賃料の上昇が続き、平成26年7月以降は概ね4,000円/坪前後で推移している。東京圏では高機能型物流施設に対する引き合いは堅調で、既存物件の空室消化も概ね順調である。そのため、新規開発が活発なうえ、開発エリアも広域化している。東京圏全体の募集賃料は上がりにくい市場環境が続きそうだ。

       関西圏の平成28年7月の募集賃料は3,390円/坪で、前期から横ばいとなった。平成27年7月の3,560円/坪をピークに3四半期連続で下落していたが、今期で下げ止まった。関西圏ではこれから大量供給を迎え、また、物流用地の供給に繋がる土地区画整理事業や産業団地の造成が相次いでいる。そのため、大量供給の収束時期が見えにくく、関西圏全体の募集賃料は上値が重い展開が続きそうだ。



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏297棟 関西圏68棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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      a:9823 t:1 y:0

  • 4月
    • 1.需給動向
       平成28年4月時点の物流施設の空室率は、東京圏が4.6%、関西圏が1.4%であった。
       
       前回調査(平成28年1月)から東京圏は0.4ポイント低下上昇、関西圏は横ばい。

       東京圏の今期(28年2月~4月)は13棟が新たに竣工したほか既存施設の増築等もあって、新規供給は73.0万㎡と2四半期連続で過去最大を更新した。また、新規需要も堅調で新規供給を若干上回る74.2万㎡となり需給改善に繋がった。東京圏では旺盛な新規開発によって需要の喚起が相次いでいる。

       関西圏の今期(28年2月~4月)は新規供給、新規需要とも4.3万㎡で安定的な需給動向であった。関西圏では28年下半期以降に大量供給が待ち受けている。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,000円/坪、関西圏が3,390円/坪。
       
       前回調査(平成28年1月)から東京圏が80円/坪(プラス2.0%)の上昇、関西圏は40円/坪(マイナス1.2%)の下落。

       東京圏では25年1月の3,800円/坪を底に募集賃料の改善が続き、26年7月以降は概ね4,000円/坪前後で推移している。東京圏では高機能型物流施設に対する引き合いが堅調で、好立地の開発物件では強気の募集賃料を検討する動きがみられる。他方、5月27日発表の消費者物価指数は2か月連続でマイナスとなり、物価動向はデフレに回帰する懸念もある。商品の保管庫として機能する物流倉庫は、物価動向の影響を受けやすく、東京圏全体の募集賃料は上値が重い展開が続きそうだ。

       関西圏の募集賃料は25年4月の3,150円/坪を底に2年以上にわたり上昇基調が続き、27年7月の3,560円/坪に達した。物流施設の募集賃料としては、急速な上昇スピードであったことから、その反動もあって下落が続いていると弊社では判断している。周知のとおり、28年下半期より大量供給が本格化する。東京圏と同様に、物件の市場競争力の格差によって賃料水準の二極化が進むことが予想される。



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏287棟 関西圏65棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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      a:9823 t:1 y:0

  • 1月
    • 1.需給動向
       平成28年1月時点の物流施設の空室率は、東京圏が5.0%、関西圏が1.4%であった。
       
       前回調査(平成27年10月)から東京圏は2.8ポイント上昇、関西圏は0.9ポイント低下。

       東京圏の今期(27年11月~28年1月)は新たに7棟が竣工を迎え、新規供給は55.8万㎡となった。新規供給の50万㎡突破は26年2月~4月以来で、20年7月のデータ公表以降では過去最大である。他方、今期の新規需要は22.9万㎡で平均的な水準に留まったため、空室率の大幅な上昇に繋がった。
       高機能型物流施設に対する需要は底堅いことから既存物件の空室消化は順調に進む一方、それを上回るペースで新規供給が続きそうだ。したがって、本調査の対象とする大型クラスの賃貸市場は順調に拡大するが、新築物件を加えた需給バランスは緩和傾向で、空室率は低下しづらいと考えられる。

       関西圏の今期(27年11月~28年1月)は新規供給がなく、マルチテナント型物流施設の一部で稼働率が上昇したため、需給改善に繋がった。
       関西圏では28年下半期より賃貸物流施設の大量供給が見込まれているが、物流用地の造成も盛んであり、しばらくは供給圧力が弱まることはなさそうだ。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,920円/坪、関西圏が3,430円/坪。
       
       前回調査(平成27年10月)から東京圏が70円/坪(マイナス1.8%)の下落、関西圏は70円/坪(マイナス2.0%)の下落。

       東京圏では高機能型物流施設に対する需要サイドは底堅く、市場競争力の高い物件に関しては、堅調な成約賃料をキープしているようだ。他方、募集賃料は弱含みとなっている。立地や物件クオリティによって賃料格差が拡大傾向にあり、この流れがしばらく続きそうだ。

       関西圏の募集賃料は25年4月の3,150円/坪を底に2年以上にわたり上昇基調が続いていたが、27年7月の3,560円/坪をピークに2四半期連続のマイナスである。28年下半期より大量供給が本格化することから、募集賃料にも下落圧力が強まる懸念がある。



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・関西圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏273棟 関西圏64棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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平成27年

  • 10月
    • 1.需給動向
       平成27年10月時点の物流施設の空室率は、東京圏が2.2%、大阪圏が2.3%であった。
       
       前回調査(平成27年7月)から東京圏は0.1ポイント低下、大阪圏は1.1ポイント上昇。

       東京圏の今期(平成27年8月~10月)の新規供給は40.7万㎡に対し新規需要は40.9万㎡で、概ね均衡した需給バランスとなった。
       今後の開発計画では超大型クラスの発表が相次ぎ、千葉県の内陸部では今後数年にわたり、新たな物流基地が次々と誕生しそうだ。

       大阪圏の今期(平成27年8月~10月)の新規供給は13.7万㎡に対し新規需要は10.1万㎡で、3四半期ぶりの需給緩和となった。
       東京圏と同様に関西圏でも新規開発が盛んである。湾岸部だけでなく、内陸部でも活発な新規開発が進みそうだ。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,990円/坪、大阪圏が3,500円/坪。
       
       前回調査(平成27年7月)から東京圏が10円/坪(マイナス0.3%)の下落、大阪圏は60円/坪(マイナス1.7%)の下落。

       東京圏では新規開発が盛んであるが需要サイドも堅調で、足下の需給環境は均衡している。他方、今後の新規供給ボリュームを考慮すると、空室率は緩やかに上昇しそうだ。また、物流適地が広域化していることも踏まえると、東京圏全体の募集賃料は上値が重い展開が続くことが見込まれる。

       関西圏の募集賃料は平成25年4月の3,150円/坪を底に2年以上にわたり上昇基調が続いていたが、今期は10四半期ぶりにマイナスに転じた。既に高水準の募集賃料であることを考慮すると、関西圏の募集賃料も上値が重い展開となることが予想される。



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・大阪圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏264棟 大阪圏64棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 7月
    • 1.需給動向
       平成27年7月時点の物流施設の空室率は、東京圏が2.3%、大阪圏が1.1%であった。
       
       前回調査(平成27年4月)から東京圏は1.2ポイント低下、大阪圏は0.7ポイント低下。

       東京圏の今期(27年5月~7月)の新規供給は14.1万㎡に対し新規需要はそれを大きく上回る25.6万㎡で、需給改善に繋がった。堅調な需要が既存物件の空室消化や開発物件のプレリーシングに繋がっている。
       賃貸市場外の動向となるが、事業会社が自ら土地取得に動くケースも増えている。事業会社による積極的な投資が大規模な物流センターの構築に繋がっており、当面は活気ある不動産マーケットが続きそうだ。

       大阪圏の今期(27年5月~7月)の新規供給は4.3万㎡に対し新規需要は6.1万㎡で、2四半期連続での需給改善となった。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,000円/坪、大阪圏が3,560円/坪。
       
       前回調査(平成27年4月)から東京圏が10円/坪(プラス0.3%)の上昇、大阪圏は60円/坪(プラス1.7%)の上昇。

       東京圏では堅調な需要が続いているが、東京圏全体の募集賃料の上昇にあまり繋がっていない。これは新規開発が盛んで、今後の見通しを加味すると需給の逼迫感に乏しいことが大きな要因のひとつと考えられる。

       関西圏の募集賃料は、2年前の平成25年4月の3,150円/坪を底に2年以上にわたり上昇基調が続いている。この間の賃料上昇率はプラス13%で、物流セクターとしては高い水準である。



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・大阪圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏252棟 大阪圏61棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 4月
    • 1.需給動向
       平成27年4月時点の物流施設の空室率は、東京圏が3.5%、大阪圏が1.8%であった。
       
       前回調査(平成27年1月)から東京圏は0.1ポイント上昇、大阪圏は0.7ポイント低下。

       東京圏の今期(平成27年2月~4月)の新規供給は45.2万㎡で、26年2月~4月の51.1万㎡に次ぐ過去2番目の大量供給となる一方、新規需要は43.3万㎡となり2四半期連続で過去最大を更新した。

       大阪圏の今期(平成27年2月~4月)の新規供給は4.9万㎡に対し、新規需要は6.9万㎡で需給改善に繋がった。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,990円/坪、大阪圏が3,500円/坪。
       
       前回調査(平成27年1月)から東京圏が10円/坪(マイナス0.3%)の下落、大阪圏は10円/坪(プラス0.3%)の小幅上昇。

       東京圏の募集賃料は4,000円/坪で一進一退、新規需要が堅調であるが、新規開発も盛んであり、賃料水準は上昇しづらい。

       関西圏の募集賃料は、2年前の平成25年4月の3,150円/坪を底に上昇基調であるが、徐々に上値が重くなっている。



      ・東京圏:茨城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
      ・大阪圏:京都府、大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏250棟 大阪圏59棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 1月
    • 1.需給動向
       平成27年1月時点の物流施設の空室率は、東京圏が3.4%、大阪圏が2.5%であった。
       
       前回調査(平成26年10月)から東京圏は0.8ポイント低下、大阪圏は1.6ポイント上昇。

       東京圏の今期(平成26年11月~27年1月)の新規供給は36.1万㎡で前期から大幅に増加したが、新規需要が調査開始以降で最大の42.2万㎡に達し、2年ぶりの空室率の低下に繋がった。

       大阪圏の今期(平成26年11月~27年1月)の新規供給は11.3万㎡に対し、新規需要は6.6万㎡で供給が需要を上回ったが、空室率は依然として低い水準にある。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,000円/坪、大阪圏が3,490円/坪。
       
       前回調査(平成26年10月)から東京圏が横ばい、大阪圏は100円/坪(プラス2.9%)の上昇。

       東京圏では新規需要が堅調で、良好な需給環境が続いているが、募集ベースの賃料水準は上値が重い展開である。

       大阪圏では、足下の良好な需給環境を背景に、開発計画も増加の一途で、不動産市況の先行きを警戒する意見も出始めている。



      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県、京都府
      ・調査棟数(需給データ):東京圏238棟 大阪圏57棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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平成26年

  • 1月
    • 1.需給動向
       平成26年1月時点の物流施設の空室率は、東京圏が2.7%、大阪圏が0.5%であった。
       
       前回調査(平成25年10月)から東京圏は横ばい、大阪圏は0.2ポイント改善。
       
       東京圏においては、今期(平成25年11月~平成26年1月)の新規供給は36.6万㎡で3四半期連続の大量供給となったが、旺盛な需要に支えられ均衡した需給動向となった。新規需要を荷主ベースでみると、精密機器、化粧品、日用雑貨、家具、ネット通販など、幅広い業種から需要が発生しており、これらのニーズの受け皿として高機能型物流施設が選定されている。
       
       大阪圏の空室率は0.5%となり、前期(平成25年10月)の0.7%から更に0.2ポイント改善し、空室在庫はほとんどない。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,990円/坪、大阪圏が3,210円/坪。
       
       前回調査(平成25年10月)から東京圏が10円/坪(マイナス0.3%)の下落、大阪圏は10円/坪(プラス0.3%)の上昇。
       
       東京圏では、安定した需給動向を背景に、募集賃料の中央値は概ね横ばいであった。一方、募集サンプルの上位10%は、平成25年1月の5,470円/坪を底に、4四半期連続で上昇し、直近の平成26年1月時点で6,190円/坪まで上昇している。市場競争力のある一部の賃貸物件では強気の賃料設定もみられるようになっている 。
       
       大阪圏の募集賃料は概ね横ばいであるが、実勢の賃料相場は緩やかに上向いている。需給環境は良好であることから、今後、募集賃料も上昇に向かうことが期待される。



      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県、京都府
      ・調査棟数(需給データ):東京圏211棟 大阪圏55棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 4月
    • 1.需給動向
       平成26年4月時点の物流施設の空室率は、東京圏が3.9%、大阪圏が0.3%であった。
       
       前回調査(平成26年1月)から東京圏は1.2ポイント上昇、大阪圏は0.2ポイント低下。
       
       東京圏においては、今期(平成26年2月~4月)の新規供給は52.0万㎡で、新規供給の50万㎡超えは平成19年2月~4月期以来で7年ぶりとなる。また、新規需要も堅調で今期は39.8万㎡と高水準となった。
       
       大阪圏の空室率は0.3%となり、前期(平成26年1月)の0.5%から更に0.2ポイント改善し、依然として空室在庫は乏しい。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,990円/坪、大阪圏が3,240円/坪。
       
       前回調査(平成26年1月)から東京圏は横ばい、大阪圏は30円/坪(プラス0.9%)の上昇。
       
       東京圏では、安定した需給環境を背景に、募集賃料は横ばい基調である。市場競争力のある一部の賃貸物件では強気の賃料設定もみられるが、空室在庫を集計対象とする当賃料指標では、上値が重い展開が続いている。
       
       大阪圏の募集賃料は、前期の3,210円/坪から30円/坪(プラス0.9%)の上昇となった。大阪圏の募集賃料は、1年前の平成25年4月の3,150円/坪を底に、緩やかな改善基調が続いている。良好な需給環境を背景に、当面は安定した賃料動向が期待できる。



      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県、京都府
      ・調査棟数(需給データ):東京圏221棟 大阪圏53棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 7月
    • 1.需給動向
       平成26年7月時点の物流施設の空室率は、東京圏が4.0%、大阪圏が0.4%であった。
       
       前回調査(平成26年4月)から東京圏は0.1ポイント上昇、大阪圏は0.1ポイント上昇。
       
       東京圏においては、今期(26年5月~7月)は新規供給が3.9万㎡で、6四半期ぶりに5万㎡を下
      回り、新規需要も2.6万㎡と低水準に留まった
       
       大阪圏においては、今期(26年5月~7月)の新規供給は8.8万㎡に対し、新規需要は8.4万㎡で概ね均衡した需給バランスであった

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,990円/坪、大阪圏が3,300円/坪。
       
       前回調査(平成26年4月)から東京圏は横ばい、大阪圏は60円/坪(プラス1.9%)の上昇。
       
       東京圏では、安定した需給環境を背景に、募集賃料は横ばい基調である。
       
       大阪圏の募集賃料は、3四半期連続の上昇で、1年前の平成25年4月の3,150円/坪を底に、賃料の回復傾向が続いている。良好な需給環境を背景に、当面は堅調な賃料動向が期待できそうだ。



      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県、京都府
      ・調査棟数(需給データ):東京圏223棟 大阪圏54棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 10月
    • 1.需給動向
       平成26年10月時点の物流施設の空室率は、東京圏が4.2%、関西圏が0.9%であった。
       
       前回調査(平成26年7月)から東京圏は0.1ポイント上昇、大阪圏は0.4ポイント上昇。
       
       東京圏においては、今期(26年8月~10月)の新規供給は12.7万㎡に対し、新規需要が10.6万㎡で、概ね均衡した需給動向であった。
       
       関西圏の空室率は5四半期連続で1%未満となり、依然として逼迫した需給環境である。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,000円/坪、関西圏が3,390円/坪。
       
       前回調査(平成26年7月)から東京圏は10円/坪(プラス0.3%)の上昇、大阪圏は90円/坪(プラス2.7%)の上昇。
       
       東京圏では、安定した需給環境を背景に、募集賃料は横ばいである。
       
       関西圏の募集賃料は、1年6ヶ月前の平成25年4月の3,150円/坪を底に、回復傾向が続いている。足下の需給環境は良好でしばらくは堅調な賃料動向が期待できそうだが、新規開発計画も増えている。エリアにもよるが、中期的な賃料の見通しには若干の留意が必要である。

      【調査対象基準の変更など】
      1.調査対象基準の変更
       本調査より東京圏の調査地域を変更する。
       従前の東京圏は一都三県(埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県)で構成していたが、本調査より「茨城県」を追加し、一都四県(茨城県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県)とする。

      2.地域名称の変更
       本調査より「大阪圏」を「関西圏」に戻す。なお、本変更は地域名称のみで、調査地域は「京都府・大阪府・兵庫県」で不変である。



      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県
      ・関西圏:大阪府、兵庫県、京都府
      ・調査棟数(需給データ):東京圏232棟 関西圏55棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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平成25年

  • 1月
    • 1.需給動向
       平成25年1月時点の物流施設の空室率は、東京圏が2.2%、大阪圏が1.5%であった。
       前回調査(平成24年10月)から東京圏は0.3ポイント低下、大阪圏は0.5ポイント低下。
       東京圏での新規需要は7.0万㎡で、新規供給の4.3万㎡を上回り、3四半期ぶりに受給バランスが改善した。
       大阪圏では2四半期連続で需給バランスが改善した。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,800円/坪、大阪圏が3,240円/坪。
       前回調査(平成24年10月)から東京圏が20円/坪(-0.5%)下落、大阪圏は20円/坪(-0.6%)下落。
       東京圏における物流施設の賃料水準では「エリア間の賃料格差縮小」と「物件特性による拡大」が同時に起こっている印象がある。
       大阪圏においては、当面は底堅い賃料動向が続く見通しである。



      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏189棟 大阪圏44棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 4月
    • 1.需給動向
       平成25年4月時点の物流施設の空室率は、東京圏が2.3%、大阪圏が1.0%であった。
       前回調査(平成25年1月)から東京圏は0.1ポイント上昇、大阪圏は0.5ポイント低下。
       東京圏においては、圏央道の延伸する内陸エリアに加え、湾岸エリアでも新規開発が増え、平成26年以降も高水準の新規供給が続く見込みである。
       大阪圏では3四半期連続の需給改善となり、新規の開発計画も増えている。湾岸エリアでは新規開発の候補用地は多い。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,880円/坪、大阪圏が3,250円/坪。
       前回調査(平成25年1月)から東京圏が80円/坪(プラス 2.1%)の上昇、大阪圏は10円/坪(プラス 0.3%)の上昇。
       東京圏の募集賃料は平成24年1 月から前期(平成25年1 月)まで弱含みで推移していたが、今期にて小幅に上昇している。一般に”募集”賃料の推移は、不動産市況の変動に対し遅行性があるが、安定した需給環境を背景に募集賃料が上向きつつある。
       大阪圏においては、今後の供給増が見込まれるが、短期的には需給のかく乱要因にはなりにくく、当面は安定した賃料動向が続きそうだ。



      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏192棟 大阪圏44棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 7月
    • 1.需給動向
       平成25年7月時点の物流施設の空室率は、東京圏が2.4%、大阪圏が1.2%であった。
       前回調査(平成25年4月)から東京圏は0.1ポイント上昇、大阪圏は0.2ポイント上昇。
       東京圏においては、今期(25年5月~7月)の新規供給が38.3 万㎡に対し新規需要は36.8 万㎡で、引き続き均衡した需給動向となった。
       大阪圏の空室率は低水準で安定しており、新規の開発計画が更に増えている。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,920円/坪、大阪圏が3,220円/坪。
       前回調査(平成25年4月)から東京圏が40円/坪(プラス 1.0%)の上昇、大阪圏は30円/坪(マイナス0.9%)の下落。
       東京圏の募集賃料の上昇は2四半期連続となり、安定した需給環境を背景に募集賃料も改善している。
       大阪圏の募集賃料は概ね横ばいで、実勢の賃料相場は徐々に上向いている。



      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏200棟 大阪圏44棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 10月
    • 1.需給動向
       平成25年10月時点の物流施設の空室率は、東京圏が2.7%、大阪圏が0.7%であった。
       前回調査(平成25年7月)から東京圏は0.2ポイント上昇、大阪圏は0.5ポイント改善。
       東京圏においては、今期(25年8月~10月)の新規供給は38.4万㎡で、調査開始以降で最大の新規供給であったが、堅調な需要に支えられ概ね均衡した需給動向となった。
       大阪圏の空室面積は、前期で既に2.7万㎡と少なかったが、その後も空室消化が進み、今期の空室面積は1.6万㎡まで減少した。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が4,000円/坪、大阪圏が3,200円/坪。
       前回調査(平成25年7月)から東京圏が80円/坪(プラス2.0%)の上昇、大阪圏は横ばい。
       東京圏の募集賃料は3四半期連続の上昇となり、良好な需給環境を背景に募集賃料も上向いている。
       大阪圏の募集賃料は概ね横ばいであるが、実勢の賃料相場は徐々に上向いている。空室率に代表される需給環境は良好であることから、今後、募集賃料も上昇に向かうことが期待される。

      ※調査対象基準の変更
      本調査より大阪圏の調査地域を変更する。
      従前の大阪圏は「大阪府・兵庫県」で構成していたが、本調査より「京都府」を追加し、「京都府・大阪府・兵庫県」とする。

      ※定期的なデータの見直し
      本発表の需給データは、毎年10月時点のデータ更新時に集中的再点検を行い、過去データを含めて修正している 。本調査でも定期的なデータ見直しを実施している。



      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県、京都府
      ・調査棟数(需給データ):東京圏207棟 大阪圏50棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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平成24年

  • 1月
    • 1.需給動向
       平成24年1月時点の物流施設の空室率は、東京圏が3.7%、大阪圏が1.2%であった。
       前回調査(平成23年10月)から東京圏は1.7ポイント改善、大阪圏は2.4ポイント改善。
       東京圏では、複数のマルチテナント型物流施設での稼働率上昇が需給改善に寄与した。
       大阪圏では、8四半期連続の空室率改善。BTS型の施設が竣工したことや、複数のマルチテナント型物流施設で稼働率が上昇したことが需給好転に繋がった。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,990円/坪、大阪圏が3,180円/坪。
       前回調査(平成23年10月)から東京圏が80円/坪(+2%)上昇、大阪圏は20円/坪(-0.6%)下落。

      3.大阪圏の空室率低下の背景
       過去3年間の大阪圏の需給バランスを見ると、昨年(平成23年)の新規需要は9.4万㎡で、平成22年の19.3万㎡、平成21年の17.6万㎡を大きく下回っている。また、平成22年は13.3万㎡、平成21年は18.1万㎡あった新規供給が、昨年はマイナスとなっている(調査者の定義による)。
       以上から、大阪圏の需給改善は、重要喚起ではなく供給抑制によってもたらされたと思われる。


      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏182棟 大阪圏44棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が5,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 4月
    • 1.需給動向
       平成24年4月時点の物流施設の空室率は、東京圏が1.9%、大阪圏が0.2%であった。
       前回調査(平成24年1月)から東京圏は1.8ポイント改善、大阪圏は1ポイント改善。
       東京圏では、複数のマルチテナント型物流施設での稼働率上昇や、シングルテナント型物流施設でもテナント確保がみられた。
       大阪圏では、9四半期連続の空室率改善。複数のマルチテナント型物流施設で稼働率が上昇したことで需給バランスが好転した。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,920円/坪、大阪圏が3,250円/坪。
       前回調査(平成24年1月)から東京圏が70円/坪(-1.8%)下落、大阪圏は70円/坪(+2.2%)上昇。

      3.トピックス~開発用地の入手先と従前用途~
       東京圏と大阪圏において、敷地面積が33,000㎡(約1万坪)以上ある賃貸物流施設の開発計画について、その敷地の入手先と従前の用途を調査した。調査した13件中10件が工場跡地であり、そのうち6件は工場を所有・運営していた事業会社から開発者が直接取得、残り4件はその他の売主からの取得であるが、土地履歴を遡ると工場跡地であった。
       生産拠点として国内工場の優位性は縮小しており、工場の海外流出は本格化している。今後、国内の産業構造の転換が更に進めば、工場閉鎖が相次ぐことも予想され、超大型の開発用地が更に出回ることもあり得る。これらの動きが賃貸物流施設の潜在的な供給余力の拡大に繋がっている面がある。


      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏184棟 大阪圏44棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が5,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 7月
    • 1.需給動向
       平成24年7月時点の物流施設の空室率は、東京圏が2.4%、大阪圏が2.6%であった。
       前回調査(平成24年4月)から東京圏は0.5ポイント上昇、大阪圏は2.4ポイント上昇。
       東京圏での新規供給は30.1万㎡で、新規需要の26.0万㎡を若干上回り、4四半期ぶりに新規供給が新規需要を上回った。
       大阪圏では、平成22年1月の10.4%から改善基調が続いたが、10四半期ぶりに空室率が上昇に転じた。
      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,880円/坪、大阪圏が3,200円/坪。
       前回調査(平成24年4月)から東京圏が40円/坪(-1.0%)下落、大阪圏は50円/坪(-1.5%)下落。
      3.トピックス
       東京圏において、大規模物流施設の建て替えが発表されており、高度経済成長期にストックされた大規模物流施設の建て替えが今後広がることも予想される。
       東京圏においては、底堅い需要を背景に新規開発も旺盛で、特に圏央道の延伸に合わせた大規模プロジェクトが多い。そのため、東京圏の賃貸市場では2013 年下半期にも需給逼迫感は解消に向かう見通しであり、当面は落ち着いた賃料動向が続きそうだ。
       大阪圏では2012 年下半期から翌年上半期にかけて新規供給がないため、需給バランスは再び改善方向にシフトする見通しである。なお、開発用地の取得や新規開発の動きは増えており、2013 年下半期から2014 年にかけて新規供給が増えることが見込まれる。



      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏188棟 大阪圏45棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が5,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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  • 10月
    • 1.需給動向
       平成24年10月時点の物流施設の空室率は、東京圏が2.5%、大阪圏が2.0%であった。
       前回調査(平成24年7月)から東京圏は0.2ポイント上昇、大阪圏は0.7ポイント改善。
      東京圏での新規供給は24.5万㎡と高水準であったが、新規需要も22.3万㎡と堅調で、空室率の上昇は小幅に留まった。東京圏の需給バランスは高水準の新規供給にも関わらず、比較的安定している。新規供給によって潜在的な需要が喚起される好循環で、更なる新規開発を誘因している面がある。
       今後、大阪圏でも新規開発が活発になり、平成25年以降の新規供給が増加しそうである。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,820円/坪、大阪圏が3,260円/坪。
       前回調査(平成24年7月)から東京圏が60円/坪(-1.5%)下落、大阪圏は60円/坪(+1.9%)上昇。



      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏187棟 大阪圏44棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が10,000㎡(※)以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上
      (※)今回調査より、5,000㎡以上を1,000㎡以上に変更。それに伴い、需給データは過去分を含めて修正。



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平成23年

  • 10月
    • 1.需給動向
       平成23年10月時点の物流施設の空室率は、東京圏が5.4%、大阪圏が3.6%であった。
       前回調査(平成23年7月)から東京圏は0.5ポイント改善、大阪圏は0.4ポイント改善。
       東京圏では、新規需要が新規供給を上回ったことで、需給改善に繋がった。
       大阪圏では、7四半期連続の空室率改善。複数のマルチテナント型物流施設で稼働率が上昇したことが需給改善に繋がった。

      2.賃料動向
       募集賃料は東京圏が3,910円/坪、大阪圏が3,200円/坪。前回調査(平成23年7月)から東京圏が20円/坪(0.5%)上昇、大阪圏は横ばい。

      3.東京圏の平成23年の需給動向
       平成23年の新規供給は44.7万㎡となる見通し。一方、新規需要は60万㎡を超える見通し。これらによって東京圏の需給改善に繋がった。
       しかし、新規需要のボリュームを見ると、昨年(平成22年)とほぼ同水準で、一昨年(平成21年)と比較してもさほど増えていない。

      4.東京圏の平成24年の見通し
       新規供給の見通しは77.4万㎡。これは、新規供給のピークであった平成19年(136.3万㎡)の6割弱の水準。
       需要サイドでは、今後の開発物件によって潜在的な需要が喚起される面はあるものの、平成23年に比して新規需要が大幅に伸びることは考えにくい。そうなった場合、空室率は横ばい又は若干上昇する程度で、安定した需給動向が続くことが見込まれる。


      ・東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
      ・大阪圏:大阪府、兵庫県
      ・調査棟数(需給データ):東京圏180棟 大阪圏43棟
      ・調査対象(需給データ):延床面積または敷地面積が5,000㎡以上の賃貸物流施設
      ・調査対象(賃料データ):募集面積 1,000㎡以上



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